Les SCPI sont des sociétés dont on détient des parts, d’où l’appellation immobilier papier. On distingue alors deux catégories.

Les SCPI à capital variable – marché primaire

Lors de la création d’une SCPI par exemple, celle-ci doit créer des parts, que les investisseurs peuvent acquérir, pour récupérer des fonds lui permettant d’investir dans des biens immobiliers. Il s’agit du marché primaire, les parts sont acquises pour la première fois. Quand la SCPI a atteint une taille suffisante, la société de gestion peut proposer aux associés de fermer le capital. Il ne sera alors plus possible pour d’acquérir des parts “neuves”.

On parle de prix de souscription pour la valeur d’achat et de valeur de retrait pour ceux qui souhaitent céder leurs parts. Car oui, il est possible de céder ses parts d’une SCPI à capital variable, elles sont alors proposées sur le marché primaire.

Les SCPI à capital fixe – marché secondaire

Une SCPI a capital fixe n’émet pas de part sur le marché primaire, pour investir il faut alors se diriger vers le marché de “l’occasion”, à savoir le marché des parts existantes. Les SCPI peuvent valoir plusieurs centaines de millions d’euros et être détenues par des milliers d’associés, certains d’entre eux cherchent à revendre leurs parts pour récupérer leur investissement, quand des investisseurs potentiels souhaitent acquérir des parts.

Un marché secondaire est alors organisé et géré par la société de gestion, les vendeurs remplissent un mandat de vente indiquant:

• Le nombre de parts qu’ils souhaitent vendre
• Le prix minimum qu’ils souhaitent en tirer

De l’autre coté, les acheteurs remplissent un mandat d’achat indiquant:

• Le nombre de parts qu’ils souhaitent acquérir
• Le prix maximum qu’il sont prêts à mettre

A une fréquence donnée (hebdomadaire, mensuelle, trimestrielle), la société de gestion va organiser une confrontation: elle va croiser les mandats d’achat avec les mandats de vente et déduire le prix qui permet d’échanger le plus grand nombre de part. C’est à ce prix que toutes les parts vont s’échanger.

En termes de vocabulaire, on parle de prix d’achat, réglé par l’acheteur et de prix d’exécution, touché par le vendeur. La différence entre les deux incluant les droits d’enregistrement et la commission de cession, à la charge de l’acheteur.

Cette organisation de marché secondaire permet de céder tout ou partie de son investissement, ces transactions ont représenté 678 millions d’euros en 2015, soit une rotation des parts de 2%, ce qui confirme que la SCPI est un investissement long, très long terme.

L’organisation est similaire à l’échange des parts de sociétés cotées, à la différence prêt que ces dernières s’échangent sur un marché centralisé type Euronext et ce, toutes les secondes avec des confrontations entre les ordres d’achat et les ordres de vente.