Un tabouret à trois pieds

La promotion immobilière nécessite généralement trois sources de financement:

Les fonds propres:

Il s’agit la de la mise de départ du promoteur, c’est avec ses fonds qu’il va financer les études préliminaires, les étapes administratives, la commercialisation et éventuellement l’acquisition du terrain.

C’est un investissement à risques qui peut être intégralement perdu, on ne sait pas si le projet va être développé, si on va être en mesure d’acheter le terrain, si le permis ne va pas être attaqué, si le projet va être commercialisé.

Les fonds propres peuvent représenter jusqu’à 20% du coût du projet.

La Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

La VEFA est un mécanisme permettant à l’acheteur d’étaler ses paiements en fonction de l’avancement de la construction. De l’autre coté, le promoteur va toucher progressivement des sommes d’argent lui permettant de payer ses sous traitants.

C’est un système d’appel de fonds, vous achetez sur plan et lors de la réservation, vous versez généralement 5% du prix de votre appartement ou maison.

Par la suite, vous disposez d’un échéancier, qui, selon les étapes, vous engage à verser des fonds.

Par exemple, le début de la construction, l’achèvement des fondations, lorsque la structure est hors d’eau (le toit est posé), hors d’air (les menuiseries extérieures soit les fenêtres et autres) et à la livraison.

La dette bancaire

Selon le niveau de fonds propres et le niveau de commercialisation, le promoteur peut contracter un emprunt auprès de la banque pour financer le terrain ou une partie des travaux.

La banque gère son risque et n’intervient que si le permis de construire est purgé de tout recours et si la commercialisation a atteint un certain seuil, généralement 30% minimum.

Depuis quelques années, la règlementation bancaire incite les banques à prendre moins de risque, en demandant plus de fonds propres au promoteur. Cette immobilisation de capital les pénalise dans leur capacité à exécuter plus de projets.