Il faut acheter du terrain

Le concept de la promotion est simple: trouver un terrain et y construire un bien en vue de le vendre. La pratique, elle, est bien entendu beaucoup plus complexe.

Tout commence avec l’identification d’une opération: trouver un terrain vide, un terrain avec des bâtiments, un immeuble à rénover ou une changement de destination (de bureau à résidentiel par exemple), avec la règle d’or de l’immobilier: privilégier un bon emplacement.

Il faut ensuite s’assurer du potentiel et de la faisabilité du projet en fonction de la réglementation locale le PLU (Plan Local d’Urbanisme), ce qu’est en mesure de faire un architecte.

En amont, en parallèle ou en aval, il faut commencer à approcher le propriétaire du terrain ou du bâtiment existant pour savoir s’il est à vendre.

C’est une étape délicate, car il va falloir déterminer un prix, qui provient de l’analyse du potentiel de l’opération, et puis de la concurrence, car sur des zones tendues, plusieurs promoteurs peuvent se battent pour le même foncier.

Obtenir les autorisations

Une fois qu’une promesse de vente est signée, celle ci dépend généralement de l’obtention du permis de construire.

Cette autorisation est délivrée par la mairie avec un délai de 2 à 3 mois, il y a généralement des échanges car le PLU est sujet à interprétation, laissant certaine marge de manœuvre/négociation.

Par la suite le permis est affiché, et pendant deux mois, les riverains peuvent le consulter en mairie afin de prendre connaissance du projet.

Si jamais ils estiment que le projet leur porte préjudice ou ne respecte pas la loi, ils peuvent l’attaquer. Ce qui est généralement un gros problème dans la construction, qui peut se solder par la modification du projet ou un accord à l’amiable.

Après minimum 4 à 5 mois, le permis est purgé de tout recours, on peut théoriquement commencer à construire.

Vendre sur plan, financer, garantir

En amont, on a pu commencer la commercialisation du projet, sur plan, c’est ce qu’on appelle la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement).

En tant qu’acquéreur, vous vous rendez en agence immobilière ou sur la baraque de commercialisation que l’on trouve généralement sur le terrain, vous y trouverez une maquette et des plans, des futurs appartements ou une maisons.

La construction ne commencera pas avant que la commercialisation ait atteint 30-40% voire 50% dans certains cas.

Cette condition permet de déclencher le financement de l’opération en plus d’obtenir une validation par le marché, si les gens investissent, c’est que le projet est attirant.

Construire

Il faut ensuite construire, les aléas sont ici climatiques et liés au suivi du chantier, car c’est une étape qui fait généralement appel à beaucoup d’intervenants sous traitant.

Une fois cette étape passée, c’est la livraison. Les acquéreurs récupèrent leurs clés.

Notons qu’il n’y a pas d’enchaînement standard, la commercialisation peut atteindre 100% avant le début des travaux, ou courir pendant la construction et même ne pas être bouclée lorsque les travaux sont terminés.