Créées dans les années 70, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent aux investisseurs particuliers d’investir dans “l’immobilier papier” (ou « pierre papier ») et battent des records de collecte: 3mds d’euros en 2014, 4mds d’euros en 2015 pour une capitalisation de 35mds d’euros. Un engouement qui n’est pas entaché par une image un peu datée d’un véhicule qui se reforme doucement et dont le cadre règlementaire est strict.

Vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier sans avoir à le gérer, avec un rendement annuel de 4 à 7% au regard d’un risque somme toute maitrisé, les SCPI peuvent être une solution intéressante, d’autant que les banques vous permettent d’emprunter afin d’investir dans ce support.

1.Objectif :

Les SCPI sont des sociétés privées (donc non cotées) dont l’objet est la détention long terme d’un patrimoine immobilier. Il s’agit d’un investissement immobilier « indirect » : vous détenez des parts de SCPI et les SCPI détiennent des immeubles.

La structure juridique est transparente fiscalement : les revenus issus des loyers sont distribués sous forme de revenus locatifs aux associés et sont donc imposés comme tels (voir revenus/fiscalité plus bas).

2.Stratégie :

En langage immobilier, les SCPI ont une stratégie dite “core” : elles privilégient le rendement issu des loyers plutôt que la plus-value liée à la revente des immeubles en ayant très peu recours à l’effet de levier (la dette). Les actifs ciblés sont très bien situés, dans une zone où le marché locatif est dynamique.

C’est une stratégie long terme : dans l’investissement immobilier, les frais sont importants (frais de notaire, frais d’agence, conseils etc.) et il faut donc du temps pour les amortir.

La taille d’une SCPI peut atteindre plus d’1mds d’euros, les associés mutualisent le risque et profitent de la diversification de la société : plusieurs immeubles et plusieurs locataires.

3.Actifs :

On distingue deux grandes catégories :

Les SCPI diversifiées sont orientées immobilier tertiaire (bureaux, commerces, etc.) et ont généralement une dominante (par exemple 80% bureaux et 20% commerce).

Les SCPI fiscales, sont investies dans le résidentiel et suivent une loi de défiscalisation (Pinel, Duflot, Scellier, etc.)

4.Gestion/règlementation :

Une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) gère la SCPI pour le compte des associés qui en détiennent les parts et ce de façon discrétionnaire, c’est à dire qu’elle peut prendre certaines décisions sans avoir à convoquer l’assemblée générale des associés.

Cette gestion s’articule autour de plusieurs axes : gérer les locataires, faire en sorte que les actifs soient loués pour avoir un taux d’occupation élevé, collecter les loyers, acquérir les immeubles, les entretenir et les vendre le cas échéant.

Le conseil de surveillance de la SCPI, constitué de représentants élus par les associés, rencontre la société de gestion, généralement tous les trimestres, afin que cette dernière rende compte de sa gestion. Il s’agit d’un organe de contrôle ayant pour mission la protection des intérêts des associés de la SCPI.

D’un point de vue réglementaire, la société de gestion vous tient informés de l’activité de la SCPI au travers de bulletins trimestriels et d’un rapport annuel dans lesquels la transparence est très forte (comptabilité exhaustive, liste des immeubles, etc.).

Les sociétés de gestion sont mandatées par les associés; elles ne détiennent pas les SCPI. De cette manière, si la gestion est considérée comme étant inappropriée ou peu performante, les associés peuvent attribuer le mandat à une autre société.

5.Marché des parts :

Là encore deux catégories:

Les SCPI à capital variable émettent de nouvelles parts afin de collecter des fonds et acquérir de nouveaux actifs. On dit alors qu’elle collecte sur le marché primaire.

Les SCPI à capital fixe, dont on peut acquérir une part si un associé existant est vendeur. Un marché secondaire est organisé et animé par la société de gestion pour fluidifier la rencontre des acheteurs et des vendeurs.

Le prix des parts commence aux alentours de 200 euros avec parfois la nécessité d’acquérir 10 parts lors du premier investissement.

Marché Primaire / capital variable	Marché secondaire / capital fixe
La SCPI est ouverte Création de nouvelles parts à prix fixe, le prix d’émission Collecte de fonds en vue d’acquérir des immeubles Taille de la SCPI: en croissance Possibilité de céder ses parts aux investisseurs entrants	La SCPI est fermée Organisation d’un marché secondaire Permet l’échange de parts entre les investisseurs sortants et entrants Taille de la SCPI: stable Valorisation des parts en fonction de l’offre et la demande

La souscription à ce produit d’investissement immobilier passe quant à elle par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou un conseiller bancaire avec encore beaucoup de traitement papier, la digitalisation commençant à peine à toucher les sociétés de gestion.

6.Les frais

Le chapitre des frais est la partie délicate du monde des SCPI. En effet, une commission de souscription d’en moyenne 10% est prélevée sur l’achat de parts et environ 10% des loyers sont prélevés par les sociétés de gestion, pour leur gestion justement.

Avant de trouver ça trop élevé, il faut y opposer la mise en œuvre d’une règlementation extrêmement protectrice pour les investisseurs.

Ainsi, une société de gestion doit travailler avec un dépositaire (qui a la garde des actifs et peut exercer des contrôles sur la régularité des décisions et la gestion des liquidités) et avoir des moyens humains forts: fund management, asset management, property management, équipe juridique, responsable de la conformité, responsable des risques etc. en plus de fonds propres conséquents.

De plus, la règlementation impose une transparence forte au travers d’une communication régulière (bulletin trimestriel et rapport annuel) avec l’obligation d’éditer des versions papiers envoyées à tous les associés.

En résumé, les frais peuvent paraitre élevés, ils sont cependant à mettre au regard de la durée de détention conseillée d’au moins 8 ans, d’une gestion complètement déléguée à des professionnels qui convient parfaitement aux investisseurs passifs.

Et, en réalité, la durée de détention moyenne des parts est de plus de 20 ans, preuve que les investisseurs y trouvent satisfaction.

7.Revenus/Fiscalité

Transparente fiscalement, les revenus des SCPI, majoritairement issus des loyers, sont qualifiés de revenus fonciers, imposables au barème de l’impôt sur le revenu.

Attention, vous êtes imposés sur résultat de la SCPI et non sur ce qu’elle distribue, à savoir que si elle collecte des loyers sans faire de distribution, vous serez imposés sur le résultat de la SCPI au prorata de votre détention de capital.

Lorsqu’un immeuble est vendu, la distribution peut prendre la forme d’une plus-value, celle ci est soumise au régime de la plus-value immobilière, l’impôt est réglé à la source par la société de gestion.

Eventuellement, la société peut distribuer des revenus financiers, lorsqu’elle détient de la trésorerie qui aurait été placée pendant quelques temps.

Ces derniers sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5%) et à un prélèvement forfaitaire obligatoire de 24%, ce dernier faisant office d’acompte et sera ajusté en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI) sur votre déclaration.

Quant à la vente des parts de SCPI, elles sont soumises au régime de la plus-value immobilière (dégressif avec le temps).

Pour résumer les SCPI sont :

• Un investissement long terme permettant de se procurer des revenus fonciers (issus des loyers) ;
• Un moyen d’investir dans l’immobilier commercial (bureaux, commerce, logistique, etc.) à partir de quelques milliers d’euros ;
• Sans contrainte de gestion, laquelle est déléguée à une société qui va gérer le quotidien ;
• Un véhicule diversifié (plusieurs immeubles, plusieurs locataires) où le risque est mutualisé (partagé entre tous les associés) ;
• Transparentes fiscalement, vous touchez des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu ;
• Réglementées par l’AMF.

Les SCPI ne sont pas :

• Un investissement court terme (quitte à paraître redondant) la durée de détention moyenne excède 20 ans ;
• Une source de plus-value, c’est un produit dit de rendement ;
• Sans frais : comptez 10% sur l’achat des parts ainsi qu’une commission prélevée sur les loyers pour rémunérer la gestion ;
• Faciles à souscrire : il faut prendre contact avec un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) ou avec votre conseiller financier et remplir un dossier papier ;
• Liquides : même si un marché secondaire est organisé pour vous permettre de céder vos parts, mieux vaut ne pas compter sur ces liquidités dans un délai court ;
• Sans risque : comme pour tout investissement, le rendement et le capital ne sont pas garantis.