Un promoteur souhaitant réaliser une opération se finance généralement de la façon suivante (cette répartition est un exemple et peut varier):

•      20% de fonds propre
•      40% de dette bancaire
•      40% en Vente en Etat Fini d’Achèvement (VEFA)

Les fonds propres sont les fonds engagés par le promoteur, il s’agit des premières dépenses, celles qui vont couvrir les études préliminaires permettant d’établir le potentiel du terrain pour déposer un permis de construire et éventuellement couvrir l’achat du terrain.

Une fois les études réalisées, le permis déposé et purgé de tout recours, le promoteur peut commencer à vendre les lots sur plan. Les investisseurs, ceux qui vont acheter les appartements, vont alors faire une réservation et verser un premier acompte du prix du lot (généralement 5%).

Quand le seuil de commercialisation a atteint plus de 40%, les banques acceptent alors de financer une partie de la construction.

Les travaux commencent, une fois les fondations réalisées, les investisseurs ayant acheté sur plan doivent verser un nouvel acompte, il y aura d’autres appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement de la construction du projet.

Parfois le promoteur peut se passer de financement bancaire, en mettant un peu plus de fonds propres et en précommercialisant 100% du projet, les différents appels de fonds servant à financer la construction.

Si le promoteur est confiant sur la commercialisation, il peut décider de ne commercialiser aucun lot et donc de faire un projet dit en blanc ou spéculatif, et attendre la fin de la construction du projet pour la mise en vente des lots. En cas de marché haussier, cette stratégie peut permettre de dégager un plus gros profit.

Notons que la tendance des banques est de demander plus de fonds propres de la part du promoteur, afin de diminuer le risque de crédit bancaire. Plus de fonds propres par projet, cela veut dire moins de projets pour les promoteurs et c’est aussi pour ça qu’ils recherchent des investisseurs externes via le financement participatif en immobilier.