Un peu d’ingénierie financière

Qu’est ce qu’une obligation?

Une obligation a trois caractéristiques la définissant:

• son nominal
• son coupon
• sa maturité.

Le nominal représente la valeur initiale de l’obligation qui peut être par exemple 100 € ou 500 €.

Le coupon va annoncer la rentabilité annuelle de l’obligation en %.

La maturité vous donne la durée de l’emprunt, cette durée est indicative, entre un minimum et un maximum dépendant du contrat d’émission, par exemple minimum 6 mois et maximum 24 mois. Ceci permet à l’emprunteur d’avoir un peu de flexibilité sur son projet.

En financement participatif immobilier, les obligations sont généralement In fine c’est à dire que le nominal et les intérêts sont versés à la fin du projet.

Comment émettre un emprunt obligataire?

Émettre un emprunt obligataire, c’est faire appel public à l’épargne, ce n’est donc pas donné à toutes les entités juridiques.

En promotion immobilière, le projet est souvent isolé dans une SCI, une société civile immobilière ou une SCCV, société civile de construction vente. La transparence fiscale de ces sociétés permet une bonne gestion pour le promoteur qui peut facilement remonter les bénéfices à sa société holding, sans subir la fiscalité de l’impôt sur les sociétés.

Cependant les sociétés civiles ne peuvent faire appel public à l’épargne et donc ne peuvent pas émettre un emprunt obligataire.

Il faut donc passer par une société holding sous forme de SAS, celle ci détient la SCI ou SCCV, l’ensemble étant détenu par le promoteur.

Cette SAS a pour but unique d’émettre un emprunt obligataire en vue d’en apporter le fruit à la société opérationnelle et ainsi financer le projet. Le transfert se faisant par une convention en compte courant, c’est un contrat de prêt entre les deux sociétés dont la rémunération va permettre de couvrir les besoins de l’obligation.

Ce transfert est vérifié par un commissaire aux comptes.

L’emprunt est émis, les investisseurs souscrivent, ils peuvent investir dans le nombre d’obligations qu’ils veulent, le ticket moyen sur l’année 2015 en immobilier était de 4 500€.

Une fois le montant collecté, l’associé unique ou l’autorité compétente de la SAS va reconnaître l’emprunt par Procès Verbal, les fonds seront transférés à la société civile pour permettre la construction du projet.

Une fois le projet construit et vendu, la marge dégagée permet de couvrir le montant de l’emprunt et les intérêts sont remontés à la SAS qui va pouvoir rembourser les investisseurs.

La holding n’est pas nécessaire si la société opérationnelle est une SAS, elle peut alors émettre un emprunt obligataire directement.

Les obligataires ont la qualité de créanciers, ainsi, même si l’emprunt obligataire est considéré comme du quasi fonds propres, ils sont prioritaires en termes de remboursement face aux fonds propres du promoteur en cas de problème.

Pas de vie sociale, vous êtes investisseur passif, votre argent dort pendant votre sommeil.