Une sélection contraignante et efficace

Première réflexion à tuer dans l’œuf: ce sont les mauvais promoteurs qui cherchent un financement.

Comme nous l’avons vu précédemment, le financement est un point important d’un projet de promotion et faire appel au financement participatif est économiquement viable pour tous les promoteurs, leur permettant d’avoir un effet de levier et une approche projet par projet.

En conséquence le financement participatif est attractif pour tous les promoteurs, les bons et les moins bons.

Le promoteur

Avant tout il convient de faire les vérification nécessaires comme une demande de Kbis, des comptes des 3 derniers exercices, d’un certificat de non faillite etc.

L’expérience paye, un promoteur ayant un historique d’opération à succès doit avoir une bonne connaissance de l’organisation et du suivi des projets. Il est aussi pertinent d’analyser le bilan prévisionnel comparé au bilan réalisé de ses précédentes opérations.

Le projet

Etre un bon promoteur est une chose, avoir en plus un bon projet c’est encore mieux. Alors comment définir un bon projet?

Tout d’abord, la première règle dans l’immobilier: l’emplacement. Le projet est-il bien situé et cohérent dans son environnement? S’agit-il d’une tour de bureau en Auvergne ou d’un d’appartements en région parisienne?

Pour cela, rien de mieux qu’une visite sur site pour bien appréhender l’environnement, l’accès, le bruit, la luminosité, la proximité des commodités etc.

Nous demandons bien sur énormément d’information au promoteur comme l’attestation de purge du permis de construire, les plans, le bilan de l’opération, son analyse du marché, l’état de le commercialisation etc.

Nous pouvons ensuite modéliser financièrement le projet afin de vérifier les critères de base comme la cohérence des prix au m2 à la construction et à la vente et le niveau de marge.

Parmi nos critères de sélection, nous vérifions que la marge couvre suffisamment le remboursement des intérêts, ou du montant des obligations et des intérêts.

Ensuite nous effectuons une analyse de sensibilité avec des scénarios de baisse des prix de vente ce qui nous permet de savoir à quel niveau la viabilité du projet est compromise.

Laissons parler l’expérience

Enfin, comme rien ne remplace l’expérience et la maturité, nous conduisons cette analyse avec une société d’asset management dont les associés ont plus de 20 ans d’expérience dans les opérations immobilières, ils nous donnent donc leur vision de la pertinence et du potentiel de l’opération.