Comprenons les risques

En face de rentabilité forte, il est important de comprendre quels sont les risques.

Comprenons quels sont les risques que prend le promoteur dans une opération immobilière:

Le risque administratif:

Celui ci est lié au permis de construire, son obtention par les autorités locales mais aussi sa purge de tout recours.

Comme nous l’avons vu dans le déroulement d’un projet de promotion, le talent du promoteur sera de proposer un projet inattaquable afin de pouvoir commencer la commercialisation avant de sécuriser le foncier.

Si le permis est attaqué, le projet est bloqué et ce pendant une durée indéterminée.

Le risque commercial:

Une fois ce risque administratif écarté, le projet est-il bien conçu, va-t-il plaire et se commercialiser?

Tout dépend de la cohérence de ce projet avec son environnement, une tour de bureau au milieu des champs est-elle pertinente? Ce risque s’efface au fur et à mesure de la commercialisation du projet.

Le risque opérationnel

Ajoutons les aléas de chantier, le promoteur doit être attentif à la bonne réalisation de l’ensemble de la construction. Comme évoqué précédemment, les tâches sont généralement déléguées à des sous-traitants, ce qui peut déplacer la responsabilité financière des malfaçons, par exemple les fondations sont coulées à l’envers, vous demandez donc au sous traitant de recommencer à ses frais, mais vous perdez du temps et la maîtrise du temps est clé dans un projet de promotion.

Et l’investisseur participatif, il risque quoi?

La il faut regarder projet par projet, de ce que l’on peut observer sur le marché, le financement participatif arrive une fois que le permis de construire est obtenu et purgé de tout recours, la commercialisation est entamée et a atteint au moins 30%.

Les crowdfunders ne portent donc plus que le risque de construction, une partie du risque commercial et le risque dit Fukushima c’est à dire de catastrophe naturelle.

Pensons aussi que les investisseurs sont passifs, en ce sens que le projet est géré de A à Z par le promoteur qui va prendre plus de risques bien plus tôt dans l’opération, on arrive à comprendre la répartition de la marge en faveur du promoteur.